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高性比物业、专业酒店人才、雄厚资金实力，是所有优质酒店项目必不可少的三个必要条件，且缺一不可。
即使酒店投资人家里有矿，资金也会出现枯竭的时候，不得不借力金融杠杆融资。而资本向来是血腥的，且充满各种已知和未知的陷阱和风险。酒店如何避免融资过程的坑，安全借到钱呢？
地产系酒店在融资过程中，有较为优质的土地、物业作为抵押物。而且，地产系在酒店开发过程中，可以通过产权酒店、期权酒店等投资形式来融资和变现。它们在融资方面，有中档酒店无法比拟的优势。
大部分中档酒店，在融资过程中缺乏优质抵押物。装修是中档酒店最大的投入和资产，而装修难估值、折旧快，并非优质抵押物。虽然物业是高价值的抵押物，但它并非中档酒店持有，也不能作为有效抵押物。
中档酒店未来收益，是资方贷款给酒店的主要原因。目前中档酒店融资，主要有以下三种抵押形式：
1）质押股权。市场上很多资方，通过质押酒店100%股权的形式放款给酒店投资人。在合同期内，酒店能按合同如期偿还贷款，双方相安无事。一旦投资人丧失还款能力，酒店真正的持有者是资方。资方有权不经过酒店的同意对酒店对外出售、转让，以收回资方的本金和资金使用成本。
2）抵押收益。酒店集团或OTA背景的资方，以抵押收益的方式给投资人放款。当项目丧失还款能力时，资方有权直接介入项目后期的经营，通过改善酒店经营，保证资方的利益。
3）抵押个人财产。个人财产主要是指贷款人的房产类高保值财产。这类高保值财产更容易获得银行类贷款，同时它的资金综合使用成本低。不过，很少股东愿意拿个人的房产用来抵押，除非酒店项目是独资股东。
1）银行。毋庸置疑，银行融资成本是最低的，但通常需要贷款人拿自己的房产做抵押。以经营贷为例，目前深圳工商银行的经营贷年化利息只要3.85%。由于2020年很多的经营款流向了房市，今年开始对经营贷的审批更为严格，且银行会持续关注经营贷的流向，以确保经营贷是用于公司经营活动中。
2）酒店集团。酒店集团并非真正的资方，它们多与资方机构合作。酒店品牌能贷款的范围非常小，只限于自己的加盟商，而且需要将酒店抵押给酒店集团。酒店集团融资，年化利息在在8%-10%。
3）金融机构。金融机构一般需要通过股权质押、抵押经营权的形式，综合年化利息在10%-15%。它的融资成本相对较高，审核周期较长，通常需要40-50天。融资金融较大的项目，金融机构需要去现场实地考察。大部分的金融机构，贷款最高额度为总投资额的70%，余下30%需要投资人的自有资金。投资人自有资金达到总投资的30%，是金融机构融资的必要前提。
4）众筹平台。众筹平台类似于投资公司，它对接募集的资方和酒店投资人。这类众筹平台，通常需要酒店已完成50%的装修工程，或者投资人有50%的启动资金。它们通过这种方式，来做项目的风险控制。由于众筹平台和金融机构一样，资金本身在成本，年化利息较高，多为10%-15%
5）民间借贷。资金使用成本高，是民间借贷最大的缺点，它的年化利息介于24%-48%。由于民间借贷是基于个人信用，审批快，可以秒放款，贷款金额限制少，这些都是民间借贷的优势。但是过高的资金使用成本，并非酒店类投资能承受的范围
6）产业链金融。产业链金融是资方通过介入酒店的装修和采购，为酒店投资人提供贷款。产业链金融在装修和采购环节，有一定的利润空间。产业链融资成本有一定优势，年化利息成本为10%-15%。选择产业链金融融资，需要对比其施工和采购成本。
7）股权投资/合伙投资。股权投资或合伙投资，这类共同投资没有融资成本。合伙人根据项目实际的总投入，按照所占股权比例承担装修投入。后期合伙人可能存在理念不一致，存在的矛盾是股权投资的最大风险。股权投资之前，需要对合伙人有深入的了解。否则，后期理念不一致会影响酒店的正常运营。
市场上大部分的资方，需要30-40天的审核周期，且分批放款。大概的流程如下图：
市场上资方的综合成本包括以下两大类：
1）利息成本。银行的资金是一手资金，没有中间人。所以银行的综合成本最低，利息成本是综合成本的大头。而第三方金融机构的资金，是通过公募或者私募而来，贷款人除了需要承担利息成本外，还需要承担第三方金融机构的服务费用。
2）服务费。服务费是针对第三方金融机构，不同金融机构服务费包含细项不一样。第三方金融机构常见的服务费包括：融资服务费、增信费，部分资方直接统称服务费。
服务费收取的标准不一样。比如，部分资方收1%的服务费，基数按整个项目的总投资额，而非按贷款的金额。市场上，服务费的年化成本为3%-5%不等。
很多第三方金融机构表面上，融资年化成本为6%-7%。这类资本通常还会有其它的隐形成本，或者成功审批概率低。个人认为，综合资金年化成本在10%-12%，是一个合理的区间。过高的资金使用成本，严重吞噬项目后期盈利水平。
项目实际盈利。项目实际盈利能力，是所有酒店融资最大的风险。在合同期内，若酒店实际盈利与预期相差太大，投资人还款压力大。一旦投资人丧失还款能力，轻则被资方收回酒店项目，重则产生巨大的经济债务需要偿还，影响投资人的工作和生活。盈利小的项目立项，立项本身就是一个错误的投资决策，融资更是雪上加霜。
资金综合成本。除了银行外，第三方资方的综合成本包括利息成本和服务费，不同资方综合成本不一样。投资人在选择融资渠道时，需要对比资方的综合成本，而非某一细分项的成本。
连带责任制。很多资方债务是“连带责任制”，即子债父还，夫债妻还。一旦贷款人丧失偿还能力，贷款人的直系亲属有义务继续替其还余下的债务，直至债务还清完止。项目有盈利皆大欢喜，若投资失败落得举家还债的悲惨结局。
质押 vs抵押。虽然质押和抵押都是担保，但是它们有着本质的不同。比如，酒店投资人将房子抵押给银行，投资人可以继续住在房子里，如果要卖房子，需要先解除银行的抵押，才能自由买卖交易。而如果投资人将房子质押给银行后，质押成立后，投资人需要将房子交给银行。
施工采购。很多资方明确要求，酒店在装修环节的施工、采购需要其指定的供应商。遇到这种情况，投资人需要对比价格。资方链接酒店供应商，一方面是风险控制的需求，另外这也是资方盈利的另一来源。投资人在选择融资渠道时，需要考虑资方链接的施工和采购，有可能存的隐形融资成本。
可行性。项目如果需要融资，投资人需要提前规划。资方审核需要时间，切记不要由于资方放款周期而影响酒店装修进度，从而产生隐形的房租成本。投资人融资时，需要客观评估贷款金额是否足够，是否可以通过审批。尽量多对比几家不同资方，选择可行性高的资方。
控制融资比例。融资成本，在合同期内是酒店固定成本，它会吞噬酒店的利润。酒店投资人需要有意识控制融资金额和比例，提前做好规划，减少后期盈利压力。同等条件下，投资人可通过合当控制单房投入、房间数，部分的工程款、采购款可以争取一定的账单期等形式缓解资金压力，减少融资金额。
酒店项目本身实际的盈利水平，是酒店融资最大的风险点，也是酒店融资和立项的前提。融资综合成本，是选择融资渠道时首要考虑条件。只有这样，投资人才能充分利用资金杠杆，撬动财富之门。
入住之后，一定要对酒店的整体环境进行检查，防止藏有微小的针孔摄像头对自己进行监控、偷拍，给自己的安全带来威胁。无论是电视还是报纸，其实我们都能够看到一些酒店内藏有摄像头对入住者进行监控的事情发生。因此，这个细节一定要格外注意，必须对房间去全方位检查。如果有陌生人敲自己的房间门，一定要仔细、重复核实对方的身份。如果对方的身份存在问题要及时和酒店前台联系，要求酒店进行处理。同时，要是有陌生人在晚间敲自己的房间门，无论是谁都不要开。
根据线路评估自己要住的位置，一般选择商圈、地铁站附近，离市交通方便接驳的地方。
那么此时我们应该会选择1-2个区域，在这几个区域里找酒店。
在网上选择酒店时，除了看评分、附近交通接驳距离，还需要看看房间的大小、装修年限。
评分也可以同一家酒店多看看不同平台的评分。如果偏差很大，就需要多个心眼。
详情照片可以看得出房间装修新旧程度，不太确定的话也可以看看酒店详情。配套设施比较老旧、舒适性也会不好。
房间设施是否有窗、含早。以及洗衣、烘干、停车等服务是否都有。如果都有的话，那说明酒店设施及服务都不错，至少不是品质太差的类型。侧面可以反应酒店在设施和人员投入上是否用心。
评论里也可以看到很多其他客人的反馈，比如说隔音是否好，附近有没有酒吧或KTV，这会影响到你的入住安全度和舒适度。
另外评论里需要看看差评，筛选掉一些无脑的差评，大概能看出酒店的缺点集中在哪几方面，评估自己是否能接受。
反锁加锁链是最基本的。可以的话，带个阻门器，是一个很小的物件，方便携带，也不会像其他攻略说用衣架锁住门耽误紧急时刻的进出。
入住时先检查下房间的被子、杯子、马桶之类的有没有不清洁的地方。
贵重物品尽量随身带，虽然好一些的酒店有保险箱，但也不一定保险。
除了防止陌生人闯入房间，房间内的卫生也需要自己注意。我通常会使用一次性马桶垫，如果没带会问酒店要酒精擦擦马桶垫和口杯。淋浴一般使用顶喷。没有顶喷会先放一阵子水再使用。
看看差评，可得知隔音、污渍等问题
